一、基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 基礎(chǔ)知識

(一)什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs?其主要收益來源是什么?

REITs(Real Estate Investment Trusts,不動產(chǎn)投資信托基金)是指在證券交易所公開交易,通過證券化方式將具有持 續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市 證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

簡單來說,REITs通過募集眾多投資者的資金,用于投 資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比,REITs具有 相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。

2020年4月30日,中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合 發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs) 試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)不動 產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 或公募 REITs)試點(diǎn)工作,也代表著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)

正式起步。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營產(chǎn)生 的收益,主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收

益水平、項目自身的運(yùn)營情況等方面。

(二)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點(diǎn)有何重要意義?

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn),具有流動 性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn),能有效盤活存 量資產(chǎn),填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白,拓寬社會資本投資渠道,  提升直接融資比重,增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期 看有利于廣泛籌集項目資本金,降低債務(wù)風(fēng)險,是穩(wěn)投資、 補(bǔ)短板的有效政策工具;長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī) 制,降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿,推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范 化健康發(fā)展。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍有何要 求?

1.全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點(diǎn)支持位于 京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長 三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保 護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域,符合十四五有關(guān)戰(zhàn) 略規(guī)劃和實施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.試點(diǎn)主要包括下列行業(yè): 交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè) 施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房,探索在水 利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域升展試點(diǎn)。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同?

如果說股票是公司上市后發(fā)行的有價證券,公募REITs可以被形象地理解為資產(chǎn)上市后發(fā)行的有價證券。 投資人通過持有REITs基金份額,間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目 的股東,且基金上市之后也會有交易報價,與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票,公募 REITs 具有以下特點(diǎn): 首先,公募 REITs 市場波動相對較小。公募REITs 底層資產(chǎn)主要為成熟 優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目,現(xiàn)金流預(yù)期相對明確,單 位價值波動性原則上相對有限。其次,公募REITs 收益的增 長空間相對有限。從物業(yè)運(yùn)營角度來看,出現(xiàn)物業(yè)收入大幅 增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上,公募 REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例， 收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

(五)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同?

一方面,公募 REITs沒有固定利息回報,其收益主要依 靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力,以及資產(chǎn)增值帶來的份額價 值提升預(yù)期,會有一定的變動。另一方面,公募REITs本息 沒有主體信用擔(dān)保,依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營。因此,受基金 管理人及資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)能力的影響,存在由于運(yùn)營等因 素造成單位價值下跌的風(fēng)險。

(六)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同?

不同于普通公募基金,公募REITs 具有以下特點(diǎn):  一是資金投向不同。公募REITs 產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金 流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn),而普通公 募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。二是收 益來源不同。公募REITs 收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益 和物業(yè)資產(chǎn)增值收益,而普通主動型公募基金除股息、利息 收益外,還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得,指 數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。三是產(chǎn)品定位 不同。公募REITs 借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營 及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累,通過運(yùn)營維護(hù)基礎(chǔ) 設(shè)施項目,來獲得基金價值的不斷提升,而普通主動型公募 基金主要依靠基金管理人的主動投資能力,通過靈活配置資 產(chǎn),實現(xiàn)投資收益。

(七)如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率?

因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般  可以分為兩類,一類是經(jīng)營權(quán)類的項目(比如收費(fèi)公路、污  水垃圾處理等),另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目(比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、  倉儲物流等).特別的,對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的  項目,由于經(jīng)營權(quán)存在期限,存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下  降,到期可能趨于零的風(fēng)險,因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中  包含對投資者初始投資資金的返還,其現(xiàn)金流分派率整體來  看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。

二、理性參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 投資

(一)近期,交易所市場個別基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs價格 漲幅較大。對投資者來說,公募REITs二級市場價格持續(xù)上 漲有何風(fēng)險?

與股票、基金不同,公募REITs 以底層基礎(chǔ)設(shè)施項目評 估價值為定價基礎(chǔ),將運(yùn)營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流(如項目租金、 垃圾處理費(fèi)等)作為主要回報來源,隨著交易價格上漲,產(chǎn) 品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。以紅土鹽田港REIT為例,  以3月3日收盤價3.682元進(jìn)行測算,產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率 將由發(fā)行時的4.15%下降至2.59%.投資者若盲目跟風(fēng)高溢 價買入公募REITs 產(chǎn)品,將面臨投資回報大幅下降的風(fēng)險。

(二)針對公募REITs二級市場交易價格風(fēng)險,基金管 理人及交易所采取了哪些投資者保護(hù)措施?

針對近期個別公募REITs產(chǎn)品漲幅較大的情況,相關(guān)基 礎(chǔ)設(shè)施REITs 已披露關(guān)于溢價風(fēng)險的提示性公告,短期漲幅 較大的產(chǎn)品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請 了停牌。針對公募REITs 市場運(yùn)行情況,深交所后續(xù)將嚴(yán)格 按照《證券投資基金上市規(guī)則》《交易規(guī)則》和《公開募集 證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》相關(guān)要求,持續(xù)加強(qiáng)交易 監(jiān)測,督促市場主體充分信息披露,多措并舉加強(qiáng)投資者教 育,引導(dǎo)投資者理性參與,避免盲目跟風(fēng)交易,切實維護(hù)公 募REITs市場平穩(wěn)運(yùn)行。

(三)投資者應(yīng)當(dāng)如何理性看待公募REITs 投資?

公募REITs 產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目盈利能力較強(qiáng),分派 率良好,二級市場價格較發(fā)行價上漲存在一定業(yè)績支撐,但 投資者應(yīng)理性看待公募REITs 產(chǎn)品與公募基金、股票等其他 品種的差異,正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ) 設(shè)施項目的投資邏輯。境內(nèi)公募REITs市場剛剛起步,市場 對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分 產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲,切勿跟風(fēng)炒作,避免高 溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理 性分析判斷,根據(jù)未來分紅預(yù)期,合理評估REITs投資價值, 樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說,穩(wěn)健、安全、收 益中等、適宜長期持有,是公募REITs 作為投資產(chǎn)品的角 色定位。

(四)投資者應(yīng)當(dāng)如何看待公募REITs部分戰(zhàn)略投資者 限售份額解限安排?

基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方,以 及符合網(wǎng)下投資者規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者(簡稱其他戰(zhàn)略投 資者),可以參與戰(zhàn)略配售。其中,其他戰(zhàn)略投資者持有基 礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。2021年 6月21日,全市場首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs順利上市, 其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購份額占發(fā)售總份額的比例在15%-52% 之間。2022年6月20日,上述其他戰(zhàn)略投資者持有基礎(chǔ)設(shè) 施基金份額期滿12個月,符合解除限售條件?？紤]到資本 市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉,不排除首批 產(chǎn)品部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限后二級市場價格出現(xiàn)一 定波動。建議投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露 的解除限售安排公告,了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通 安排等情況,理性看待公募REITs投資價值,避免追漲殺跌,

導(dǎo)致投資損失。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金發(fā)售

(一)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售流程是怎樣的?

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售,分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價并 定價、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購等環(huán)節(jié)。基金管理人或財 務(wù)顧問通過向網(wǎng)下投資者以詢價的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金 認(rèn)購價格后,投資者按照確定的認(rèn)購價格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購。

(二)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購的方式包括哪 些?

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購的方式有二種,分別

為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購。

(三)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資有準(zhǔn)入條件嗎?

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資無準(zhǔn)入條件要求,但普通 投資者在首次認(rèn)購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前,應(yīng)當(dāng)通過基 金銷售機(jī)構(gòu)或證券公司等以紙質(zhì)或者電子形式簽署風(fēng)險揭 示書,確認(rèn)了解基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險。

(四)如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行價格?

公募REITs 發(fā)行價格不是1元/份,而是根據(jù)詢價情況市 場化定價。公募REITs 的發(fā)行價格受到基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價 值、發(fā)行份額等因素影響。投資者應(yīng)綜合比較各項目基礎(chǔ)設(shè) 施項目評估價值、實際募集總規(guī)模(即發(fā)行份額乘以發(fā)行價 格)、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)能力、未來現(xiàn)金流分派率等情況,合理 審慎做出投資決策,不同項目發(fā)行價格的絕對值大小本身并 不具備可比性。

(五)投資者應(yīng)使用什么賬戶參與基礎(chǔ)設(shè)施基金認(rèn)購?

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認(rèn)購的,應(yīng)當(dāng)持有中國結(jié) 算深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統(tǒng)稱場內(nèi)證 券賬戶);投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認(rèn)購的,應(yīng)當(dāng)持有

中國結(jié)算開放式基金賬戶(即場外基金賬戶).

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后,投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的 基金份額,可直接參與場內(nèi)交易;使用場外基金賬戶認(rèn)購的 基金份額,應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后,才可參與場 內(nèi)交易。

(六)公眾投資者如何認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施基金?

募集期內(nèi),公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或基 金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額。公眾 投資者的認(rèn)購方式與現(xiàn)行LOF基金認(rèn)購方式一致。公眾投資 者中的普通投資者在首次認(rèn)購或買入基金份額前,應(yīng)當(dāng)簽署 風(fēng)險揭示書。

(七)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs公眾投資者配售規(guī)則是什 么?

一般情況下,根據(jù)公募REITs《基金份額發(fā)售公告》,若 公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購申請份額總額超過公眾投  資者的募集上限,實行末日比例配售,即在基金募集期內(nèi),  公眾投資者有效認(rèn)購申請份額總額超過公眾投資者募集上  限的當(dāng)天視為募集末日,公眾發(fā)售部分的募集期于該日結(jié)束, 末日前的有效認(rèn)購申請全額確認(rèn)成功,末日當(dāng)天的有效認(rèn)購  申請,根據(jù)剩余額度,予以比例配售。

因此,在公募REITs募集期首日,即使公眾投資者募集 總規(guī)模達(dá)到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限,所有提交了有效認(rèn)購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售,同時公眾發(fā)售部分 的募集期將于該日結(jié)束。也就是說,如果公眾投資者募集規(guī) 模為10億,卻在募集期首日有100億認(rèn)購規(guī)模的話,每個 投資者均能買到認(rèn)購規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的 搖號制度有著顯著不同。

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金交易

(一)基礎(chǔ)設(shè)施基金有哪些交易方式?

基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價、大宗和詢價等深交所認(rèn)可 的交易方式進(jìn)行交易。除《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè) 施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》另有規(guī)定外,基礎(chǔ)設(shè)施 基金采用競價及大宗交易的,具體的委托、申報、成交、交 易時間等事宜應(yīng)當(dāng)適用《深圳證券交易所交易規(guī)則》《深圳 證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細(xì)則》等相關(guān) 規(guī)定。

(二)基礎(chǔ)設(shè)施基金的成交價格范圍是如何規(guī)定的?

深交所對基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實行價格漲跌幅限制,基礎(chǔ) 設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%,非上市首日漲跌 幅限制比例為10%,深交所另有規(guī)定的除外。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的,其有效競價范圍與漲跌  幅限制范圍一致,在價格漲跌幅限制以內(nèi)的申報為有效申報, 超過漲跌幅限制的申報為無效申報。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗或詢價交易的,成交價格在

該證券當(dāng)日漲跌幅限制價格范圍內(nèi)確定。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施基金的交易申報及成交確認(rèn)時間是怎樣的?

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的,申報時間為每個交易日

9:15至9:25、9: 30至11:30、13: 00至15:00.

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗交易的,申報時間為每個交 易日9:15至11:30、13:00至15:30.采用盤后定價大宗交易的,申報時間為每個交易日15:05至15:30.基礎(chǔ)設(shè)施基金采用詢價交易的,申報時間為每個交易日9:15至11: 30、13: 00至15:30.

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的,在接受申報的時間內(nèi)實時確認(rèn)成交。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施基金申報數(shù)量有哪些要求?

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的,申報數(shù)量應(yīng)當(dāng)為100份 或其整數(shù)倍,賣出基金時余額不足100份部分,應(yīng)當(dāng)一次性 申報賣出;單筆申報的最大數(shù)量應(yīng)當(dāng)不超過10億份?；A(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的,單筆申報數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍。

(五)場外登記的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額能否在場內(nèi)交易?  基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作,不開放申購與贖回,在證券交易所上市,場外份額持有人可將基金份額轉(zhuǎn)托管至場 內(nèi)賣出,或通過深交所基金通平臺轉(zhuǎn)讓基金份額。

(六)基礎(chǔ)設(shè)施基金交易信息通過什么渠道披露?

深交所在交易時間內(nèi)通過交易系統(tǒng)或交易所網(wǎng)站即時  公布基礎(chǔ)設(shè)施基金的證券代碼、證券簡稱、買賣方向、數(shù)量、 價格等信息。

(七)投資者交易基礎(chǔ)設(shè)施基金前是否需簽署風(fēng)險揭示書?

普通投資者首次認(rèn)購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前,應(yīng)當(dāng) 以紙質(zhì)或者電子形式簽署風(fēng)險揭示書,確認(rèn)已了解基礎(chǔ)設(shè)施 基金產(chǎn)品特征及主要風(fēng)險。

(八)風(fēng)險揭示書列舉的風(fēng)險包括哪些?

投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險,包括但不限于:

1.基金價格波動風(fēng)險。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理等因素影 響,基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化,可 能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動。

2.基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營風(fēng)險?；A(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)  境變化或運(yùn)營不善等因素影響,存在基金收益率不佳的風(fēng)險。

3.流動性風(fēng)險?；A(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作,不開通

申購贖回,只能在二級市場交易,存在流動性不足的風(fēng)險。

4.終止上市風(fēng)險?；A(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中可能因觸發(fā) 法律法規(guī)等情形而終止上市。

5.稅收等政策調(diào)整風(fēng)險。如果國家稅收等政策發(fā)生調(diào)整, 可能影響投資運(yùn)作與基金收益。